Die Rolle von Immobilien bei der Ermittlung des Unternehmenswerts
Viele KMU besitzen ihre eigene Betriebsimmobilie – vom Bäcker mit dem Laden im Haus bis zum Transporteur mit eigener Lagerhalle. Für die Unternehmensbewertung wirft dies eine Frage auf, die nicht immer eindeutig beantwortet wird: Gehört diese Immobilie zum Wert des Unternehmens oder muss man sie separat betrachten? Für Steuerberater und Finanzberater ist dies ein Thema, auf das man gut vorbereitet sein muss.
1. Betriebsnotwendige Immobilien versus Anlageimmobilien
Ausgangspunkt ist die Unterscheidung zwischen Immobilien, die für den Geschäftsbetrieb notwendig sind, und solchen, die nicht dazu gehören. Eine Produktionshalle, die das Unternehmen täglich nutzt, gehört grundsätzlich zur operativen Bewertung. Immobilien, die nicht Teil des operativen Geschäftsbetriebs sind, werden häufig gesondert bewertet. Hinweis: Ein an Dritte vermietetes Gebäude gehört also nicht per se nicht zum Unternehmen. Wenn die Vermietung selbst ein wesentlicher Bestandteil des Geschäftsmodells ist, gehört diese Immobilie sehr wohl zur operativen Bewertung.
2. Miete versus Eigentum im DCF-Modell
Bei einer DCF-Bewertung steht der operative Cashflow im Mittelpunkt. Wenn die Immobilie separat bewertet wird, ist es üblich, die Cashflows zu normalisieren, indem man von einer marktüblichen Miete ausgeht – auch wenn das Unternehmen Eigentümer des Gebäudes ist und faktisch keine Miete zahlt. So wird ein reiner operativer Unternehmenswert ermittelt, woraufhin die Immobilie separat zum Marktwert berücksichtigt werden kann. Geschieht dies nicht, besteht das Risiko, dass der Gewinn aus der Immobilie fälschlicherweise in die operative Bewertung einfließt.
3. Immobilien separat bewerten
Nach der Normalisierung der operativen Cashflows bewerten Sie die Immobilie als separaten Vermögenswert, in der Regel auf Basis des Marktwertes. Diesen Wert addieren Sie anschließend zum Unternehmenswert, wobei dies nicht immer eins zu eins geschieht. Berücksichtigen Sie Aspekte wie latente Steuern, Verkaufskosten oder eingeschränkte Marktgängigkeit: Der Wert nicht betriebsnotwendiger Vermögenswerte wird dem Unternehmenswert unter Berücksichtigung etwaiger Steuern und Schulden hinzugerechnet. So entsteht eine klare Trennung zwischen dem Wert der Geschäftsaktivitäten und dem zusätzlichen Beitrag der Immobilie, was auch der Verhandelbarkeit des Deals zugutekommt.
Der Marktwert der Immobilie wird in der Praxis häufig durch einen unabhängigen, NRVT-registrierten Immobiliengutachter ermittelt. Dieser erstellt ein separates Gutachten mit eigener Begründung. Dieses kann (als Anlage) in den Bewertungsbericht aufgenommen oder separat in der Akte mitgeliefert werden.
4. Berücksichtigung von Finanzierung und Steuern
Immobilien bringen oft eine eigene Finanzierungsstruktur mit sich, wie zum Beispiel eine Hypothek, die spezifisch an das Gebäude gebunden ist. Diese Schuld gehört zur Bewertung der Immobilie, nicht zur operativen Nettoverschuldung des Unternehmens. Steuerlich ist vor allem die latente Körperschaftsteuer relevant: Die Differenz zwischen dem Marktwert und dem steuerlichen Buchwert des Gebäudes kann bei einem Verkauf zu einer erheblichen Steuerforderung führen. Die Grunderwerbsteuer spielt hingegen oft keine Rolle, insbesondere nicht bei einem Share Deal, sollte aber je nach Situation geprüft werden. Diese Elemente können den endgültigen Erlös für den Unternehmer erheblich beeinflussen.
5. Überlegungen zur Deal-Struktur
Bei einem Verkaufsprozess ist es nicht selbstverständlich, dass die Immobilie Teil der Transaktion ist. Einige Käufer möchten nur das Unternehmen übernehmen und das Gebäude vom verkaufenden Unternehmer mieten, während andere gerade die Immobilie erwerben wollen. Eine häufige Lösung ist Sale-and-Lease-Back, bei dem die Immobilie an einen externen Immobilieninvestor verkauft und direkt vom Unternehmen zurückgemietet wird. Das erleichtert die Finanzierbarkeit für einen Käufer. Indem Sie dieses Szenario vorab besprechen, helfen Sie Ihrem Mandanten, das beste Ergebnis klar vor Augen zu haben – sowohl für den Verkaufspreis als auch für etwaige zukünftige Mieteinahmen.
Eine sorgfältige Bewertung beginnt mit der richtigen Abgrenzung
Immobilien können das Ergebnis einer Bewertung in beide Richtungen stark beeinflussen. Durch eine strukturierte Behandlung vermeiden Sie nachträgliche Diskussionen und liefern Ihrem Mandanten eine Bewertung, die der tatsächlichen Situation gerecht wird. Für Sie als Berater ist dies zudem eine gute Gelegenheit, über die reinen Zahlen hinauszuschauen und über die günstigste Struktur mitzudenken.
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