De rol van onroerend goed bij het bepalen van de bedrijfswaarde
Veel mkb-bedrijven hebben het bedrijfspand in eigen bezit, van de bakker met de winkel aan huis tot de transporteur met eigen bedrijfshal. Voor de bedrijfswaardering levert dat een vraag op die niet altijd eenduidig wordt beantwoord: hoort dat onroerend goed bij de waarde van de onderneming, of moet je het er juist los van zien? Voor accountants en financieel adviseurs is dit een onderwerp waar je goed op bedacht moet zijn.
1. Operationeel vastgoed versus beleggingsvastgoed
Het startpunt is onderscheid maken tussen vastgoed dat noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering en vastgoed dat daar geen deel van uitmaakt. Een productiehal die het bedrijf dagelijks gebruikt, hoort in principe bij de operationele waardering. Vastgoed dat geen onderdeel uitmaakt van de operationele bedrijfsvoering wordt vaak afzonderlijk gewaardeerd. Let op: een pand dat aan derden wordt verhuurd, hoort dus niet per definitie buiten de onderneming. Is verhuur zelf een wezenlijk onderdeel van het verdienmodel, dan hoort dat vastgoed juist wél bij de operationele waardering.
2. Huur versus eigendom in het DCF-model
Bij een DCF-waardering staat de operationele kasstroom centraal. Wanneer het vastgoed afzonderlijk wordt gewaardeerd, is het gebruikelijk de kasstromen te normaliseren door uit te gaan van een marktconforme huur, ook als het bedrijf eigenaar is van het pand en feitelijk geen huur betaalt. Zo wordt een zuivere operationele ondernemingswaarde bepaald, waarna het vastgoed afzonderlijk tegen marktwaarde kan worden meegenomen. Doe je dit niet, dan loop je het risico dat de winst van het vastgoed ten onrechte meetelt in de operationele waardering.
3. Waardeer het vastgoed apart
Na normalisatie van de operationele kasstromen waardeer je het vastgoed als afzonderlijk actief, doorgaans op basis van de marktwaarde. Deze waarde tel je vervolgens bij de ondernemingswaarde op, al gebeurt dat niet altijd één-op-één. Houd rekening met zaken als latente belasting, verkoopkosten of beperkte verhandelbaarheid: de waarde van overtollige activa wordt toegevoegd aan de ondernemingswaarde, rekening houdend met eventuele belastingen en schulden. Zo ontstaat een helder onderscheid tussen wat de bedrijfsactiviteiten waard zijn en wat het vastgoed daarnaast bijdraagt, wat ook de onderhandelbaarheid van de deal ten goede komt.
De marktwaarde van het vastgoed wordt in de praktijk vaak vastgesteld door een onafhankelijk, NRVT-geregistreerd vastgoedtaxateur. Die stelt een afzonderlijk taxatierapport op met een eigen verantwoording. Dit kan worden opgenomen (als bijlage) in het waarderingsrapport, of apart in het dossier worden meegeleverd.
4. Houd rekening met financiering en fiscaliteit
Onroerend goed brengt vaak een eigen financieringsstructuur met zich mee, zoals een hypotheek die specifiek aan het pand is gekoppeld. Deze schuld hoort bij de waardering van het vastgoed, niet bij de operationele nettoschuld van de onderneming. Fiscaal is vooral de latente vennootschapsbelasting relevant: het verschil tussen de marktwaarde en de fiscale boekwaarde van het pand kan bij verkoop tot een aanzienlijke belastingclaim leiden. Overdrachtsbelasting speelt daarentegen vaak geen rol, zeker niet bij een aandelenoverdracht, maar is wel iets om per situatie te checken. Deze elementen kunnen de uiteindelijke opbrengst voor de ondernemer flink beïnvloeden.
5. Denk na over de dealstructuur
Bij een verkooptraject is het niet vanzelfsprekend dat het vastgoed meegaat in de transactie. Sommige kopers willen alleen de onderneming overnemen en het pand laten huren van de verkopende ondernemer, terwijl anderen juist wel het vastgoed willen verwerven. Een veelvoorkomende oplossing is sale-and-leaseback, waarbij het vastgoed wordt verkocht aan een externe vastgoedbelegger en direct wordt teruggehuurd door de onderneming. Dat maakt de financierbaarheid voor een koper makkelijker. Door dit scenario vooraf te bespreken, help je je klant scherp voor ogen te krijgen wat de beste uitkomst is, zowel voor de verkoopprijs als voor eventuele toekomstige huurinkomsten.
Een zorgvuldige waardering begint met de juiste afbakening
Onroerend goed kan de uitkomst van een waardering flink beïnvloeden, in beide richtingen. Door dit gestructureerd te behandelen, voorkom je discussies achteraf en geef je je klant een waardering die recht doet aan de werkelijke situatie. Voor jou als adviseur is dit bovendien een mooie gelegenheid om verder te kijken dan de cijfers alleen, en mee te denken over de meest gunstige structuur.
Wil je dit soort nuances eenvoudig verwerken in een onderbouwd waarderingsrapport? Probeer de bedrijfswaarderingsoftware van ValuePartner eens uit.