Vastgoed bij de bedrijfswaardering: Operationeel of niet?

Vastgoedbezittingen spelen regelmatig een rol in de waardering van bedrijven. Het is cruciaal om te bepalen of deze eigendommen operationeel of niet-operationeel verbonden zijn aan de bedrijfsactiviteiten. Dit onderscheid heeft een aanzienlijke invloed op de waardering en de uiteindelijke waarde van het bedrijf.

Operationeel versus niet-operationeel vastgoed

Operationeel verbonden vastgoed is nauw verbonden met de activiteiten en de dagelijkse bedrijfsvoering van het bedrijf. Voorbeelden hiervan zijn een jachthaven, een golfbaan of een binnenzwembad. Deze activa kunnen niet gemakkelijk voor andere doeleinden worden gebruikt en het bedrijf kan niet zonder aanzienlijke problemen verhuizen.

Niet-operationeel verbonden vastgoed daarentegen kan relatief gemakkelijk voor andere activiteiten worden gebruikt. Zo kan een kantoorgebouw van een architectenbureau ook worden gebruikt door een advocatenkantoor of een internetbedrijf. Bovendien kan het bedrijf zonder grote problemen naar een andere locatie verhuizen.

Impact op de bedrijfswaardering

Het onderscheid tussen operationeel en niet-operationeel vastgoed is belangrijk omdat het risico en de liquidatiewaarde van het vastgoed verschillen van die van het bedrijf zelf. Voor operationeel vastgoed is het risico dat verbonden is aan het gebruik ervan vergelijkbaar met dat van de bedrijfsactiviteiten. Als bijvoorbeeld een zwembad of golfbaan verliesgevend is, heeft dit direct invloed op de waarde van het bijbehorende vastgoed. Voor een architectenbureau dat niet winstgevend is, blijft de waarde van het vastgoed echter grotendeels afhankelijk van de markt voor kantoorruimte.

Waardering van operationeel vastgoed

Bij de waardering van een bedrijf met operationeel vastgoed wordt gebruikgemaakt van de vrije kasstromen van het bedrijf, of de geconsolideerde vrije kasstromen als het vastgoed in een aparte vennootschap is ondergebracht. Deze aanpak is vaak noodzakelijk voor fiscale doeleinden en kan ook relevant zijn voor bankfinanciering.

In situaties waarin het minder duidelijk is of het vastgoed operationeel is, zoals bij bepaalde fabrieken met specifieke machines, is het raadzaam een ​​vastgoedtaxateur te raadplegen. Deze kan helpen bij het bepalen van de waarde van het pand zonder huur of gebruik, evenals de geschatte termijn voor verkoop of verhuur.

Conclusie

Het onderscheiden van operationeel en niet-operationeel vastgoed is cruciaal voor een accurate bedrijfswaardering. Dit bepaalt niet alleen de te hanteren waarderingsmethode, maar ook het risicoprofiel en de liquidatiewaarde van het bedrijf. Het raadplegen van een vastgoedtaxateur kan vaak waardevol zijn om een ​​degelijke en goed onderbouwde waardering te verkrijgen.