Onroerend goed bij bedrijfswaardering: Operationeel of niet?

Bij het waarderen van een onderneming komt het regelmatig voor dat onroerend goed een rol speelt. Het is daarbij belangrijk om te bepalen of dit onroerend goed operationeel of niet operationeel gebonden is. Dit onderscheid heeft namelijk een grote impact op de waardering en de uiteindelijke waarde van de onderneming.

Operationeel versus niet-operationeel onroerend goed

Operationeel gebonden onroerend goed is nauw verweven met de exploitatie, operationele zaken, van de onderneming. Voorbeelden hiervan zijn een jachthaven, golfbaan of overdekt zwembad. Deze activa kunnen niet eenvoudig voor andere doeleinden worden gebruikt, ook kan het bedrijf zonder aanzienlijke problemen niet naar een andere locatie worden verplaatst.

Niet-operationeel gebonden onroerend goed, daarentegen, kan relatief eenvoudig voor andere activiteiten worden ingezet. Een kantoor waarin een architectenbureau is gevestigd, zou bijvoorbeeld ook door een advocatenkantoor of een internetbedrijf gebruikt kunnen worden. Het bedrijf kan bovendien zonder grote problemen naar een andere locatie verhuizen.

Invloed op bedrijfswaardering

Het onderscheid tussen operationeel en niet-operationeel onroerend goed is belangrijk omdat het risico en de liquidatiewaarde van het onroerend goed verschillen van die van de exploitatie zelf. Bij operationeel gebonden onroerend goed is het risico van de vastgoedexploitatie gelijk aan dat van de bedrijfsexploitatie. Wanneer bijvoorbeeld een zembad of golfbaan verlies draait, heeft dit direct invloed op de waarde van het bijbehorende onroerend goed. Bij een architectenbureau dat niet rendeert, blijft de waarde van het onroerend goed echter grotendeels afhankelijk van de markt voor kantoorruimtes.

Waardering van operationeel gebonden onroerend goed

Bij de waardering van een onderneming met operationeel gebonden onroerend goed worden de vrije geldstromen van de onderneming, of de geconsolideerde vrije geldstromen als het onroerend goed in een aparte vennootschap is ondergebracht, gebruikt. Deze benadering is vaak noodzakelijk voor fiscale doeleinden en kan ook relevant zijn voor bancaire financiering.

In situaties waarbij het minder duidelijk is of het onroerend goed operationeel gebonden is, zoals bij bepaalde fabrieken met specifieke machineparken, is het raadzaam om een vastgoeddeskundige in te schakelen. Deze kan helpen vaststellen wat de waarde van het pand zou zijn zonder huur of gebruik, evenals de verwachte tijd voor verkoop of verhuur.

Conclusie

Het onderscheid tussen operationeel en niet-operationeel gebonden onroerend goed is belangrijk voor een nauwkeurige bedrijfswaardering. Dit bepaalt niet alleen de te gebruiken waarderingsmethode, maar ook het risicoprofiel en de liquidatiewaarde van de onderneming. Het inschakelen van een vastgoeddeskundige kan hierbij vaak waardevol zijn om een gedegen en onderbouwde waardering te verkrijgen.



Jelke Schaafsma
Expert bedrijfswaardering
Tel.+ WhatsApp: 0031 (0)6 516 777 82
LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/jelkeschaafsma/