{"id":2413,"date":"2026-09-01T09:36:47","date_gmt":"2026-09-01T09:36:47","guid":{"rendered":"https:\/\/valuepartner.com\/?p=2413"},"modified":"2026-09-10T14:55:00","modified_gmt":"2026-09-10T14:55:00","slug":"die-rolle-von-immobilien-bei-der-ermittlung-des-unternehmenswerts","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/valuepartner.com\/de\/2026\/09\/die-rolle-von-immobilien-bei-der-ermittlung-des-unternehmenswerts\/","title":{"rendered":"Die Rolle von Immobilien bei der Ermittlung des Unternehmenswerts"},"content":{"rendered":"<div class=\"wpb-content-wrapper\">[vc_row][vc_column][vc_column_text css=&#8220;&#8220;]\n<p style=\"font-weight: 400;\">Viele KMU besitzen ihre eigene Betriebsimmobilie \u2013 vom B\u00e4cker mit dem Laden im Haus bis zum Transporteur mit eigener Lagerhalle. F\u00fcr die Unternehmensbewertung wirft dies eine Frage auf, die nicht immer eindeutig beantwortet wird: Geh\u00f6rt diese Immobilie zum Wert des Unternehmens oder muss man sie separat betrachten? F\u00fcr Steuerberater und Finanzberater ist dies ein Thema, auf das man gut vorbereitet sein muss.  <\/p>\n<h4><strong>1. Betriebsnotwendige Immobilien versus Anlageimmobilien<\/strong><\/h4>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Ausgangspunkt ist die Unterscheidung zwischen Immobilien, die f\u00fcr den Gesch\u00e4ftsbetrieb notwendig sind, und solchen, die nicht dazu geh\u00f6ren. Eine Produktionshalle, die das Unternehmen t\u00e4glich nutzt, geh\u00f6rt grunds\u00e4tzlich zur operativen Bewertung. Immobilien, die nicht Teil des operativen Gesch\u00e4ftsbetriebs sind, werden h\u00e4ufig gesondert bewertet. Hinweis: Ein an Dritte vermietetes Geb\u00e4ude geh\u00f6rt also nicht per se nicht zum Unternehmen. Wenn die Vermietung selbst ein wesentlicher Bestandteil des Gesch\u00e4ftsmodells ist, geh\u00f6rt diese Immobilie sehr wohl zur operativen Bewertung.    <\/p>\n<h4><strong>2. Miete versus Eigentum im DCF-Modell<\/strong><\/h4>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Bei einer DCF-Bewertung steht der operative Cashflow im Mittelpunkt. Wenn die Immobilie separat bewertet wird, ist es \u00fcblich, die Cashflows zu normalisieren, indem man von einer markt\u00fcblichen Miete ausgeht \u2013 auch wenn das Unternehmen Eigent\u00fcmer des Geb\u00e4udes ist und faktisch keine Miete zahlt. So wird ein reiner operativer Unternehmenswert ermittelt, woraufhin die Immobilie separat zum Marktwert ber\u00fccksichtigt werden kann. Geschieht dies nicht, besteht das Risiko, dass der Gewinn aus der Immobilie f\u00e4lschlicherweise in die operative Bewertung einflie\u00dft.   <\/p>\n<h4><strong>3. Immobilien separat bewerten<\/strong><\/h4>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Nach der Normalisierung der operativen Cashflows bewerten Sie die Immobilie als separaten Verm\u00f6genswert, in der Regel auf Basis des Marktwertes. Diesen Wert addieren Sie anschlie\u00dfend zum Unternehmenswert, wobei dies nicht immer eins zu eins geschieht. Ber\u00fccksichtigen Sie Aspekte wie latente Steuern, Verkaufskosten oder eingeschr\u00e4nkte Marktg\u00e4ngigkeit: Der Wert nicht betriebsnotwendiger Verm\u00f6genswerte wird dem Unternehmenswert unter Ber\u00fccksichtigung etwaiger Steuern und Schulden hinzugerechnet. So entsteht eine klare Trennung zwischen dem Wert der Gesch\u00e4ftsaktivit\u00e4ten und dem zus\u00e4tzlichen Beitrag der Immobilie, was auch der Verhandelbarkeit des Deals zugutekommt.   <\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Der Marktwert der Immobilie wird in der Praxis h\u00e4ufig durch einen unabh\u00e4ngigen, NRVT-registrierten Immobiliengutachter ermittelt. Dieser erstellt ein separates Gutachten mit eigener Begr\u00fcndung. Dieses kann (als Anlage) in den Bewertungsbericht aufgenommen oder separat in der Akte mitgeliefert werden.  <\/p>\n<h4><strong>4. Ber\u00fccksichtigung von Finanzierung und Steuern<\/strong><\/h4>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Immobilien bringen oft eine eigene Finanzierungsstruktur mit sich, wie zum Beispiel eine Hypothek, die spezifisch an das Geb\u00e4ude gebunden ist. Diese Schuld geh\u00f6rt zur Bewertung der Immobilie, nicht zur operativen Nettoverschuldung des Unternehmens. Steuerlich ist vor allem die latente K\u00f6rperschaftsteuer relevant: Die Differenz zwischen dem Marktwert und dem steuerlichen Buchwert des Geb\u00e4udes kann bei einem Verkauf zu einer erheblichen Steuerforderung f\u00fchren. Die Grunderwerbsteuer spielt hingegen oft keine Rolle, insbesondere nicht bei einem Share Deal, sollte aber je nach Situation gepr\u00fcft werden. Diese Elemente k\u00f6nnen den endg\u00fcltigen Erl\u00f6s f\u00fcr den Unternehmer erheblich beeinflussen.    <\/p>\n<h4><strong>5. \u00dcberlegungen zur Deal-Struktur<\/strong><\/h4>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Bei einem Verkaufsprozess ist es nicht selbstverst\u00e4ndlich, dass die Immobilie Teil der Transaktion ist. Einige K\u00e4ufer m\u00f6chten nur das Unternehmen \u00fcbernehmen und das Geb\u00e4ude vom verkaufenden Unternehmer mieten, w\u00e4hrend andere gerade die Immobilie erwerben wollen. Eine h\u00e4ufige L\u00f6sung ist Sale-and-Lease-Back, bei dem die Immobilie an einen externen Immobilieninvestor verkauft und direkt vom Unternehmen zur\u00fcckgemietet wird. Das erleichtert die Finanzierbarkeit f\u00fcr einen K\u00e4ufer. Indem Sie dieses Szenario vorab besprechen, helfen Sie Ihrem Mandanten, das beste Ergebnis klar vor Augen zu haben \u2013 sowohl f\u00fcr den Verkaufspreis als auch f\u00fcr etwaige zuk\u00fcnftige Mieteinahmen.    <\/p>\n<h3><strong>Eine sorgf\u00e4ltige Bewertung beginnt mit der richtigen Abgrenzung<\/strong><\/h3>\n<p style=\"font-weight: 400;\">Immobilien k\u00f6nnen das Ergebnis einer Bewertung in beide Richtungen stark beeinflussen. Durch eine strukturierte Behandlung vermeiden Sie nachtr\u00e4gliche Diskussionen und liefern Ihrem Mandanten eine Bewertung, die der tats\u00e4chlichen Situation gerecht wird. F\u00fcr Sie als Berater ist dies zudem eine gute Gelegenheit, \u00fcber die reinen Zahlen hinauszuschauen und \u00fcber die g\u00fcnstigste Struktur mitzudenken.  <\/p>\n<p style=\"font-weight: 400;\">M\u00f6chten Sie solche Nuancen einfach in einem fundierten Bewertungsbericht verarbeiten? Testen Sie die Unternehmensbewertungssoftware von ValuePartner. <\/p>\n<p><a href=\"https:\/\/valuepartner.com\/de\/demo-buchung\/\">Planen Sie hier eine unverbindliche Demo<\/a>.<\/p>\n[\/vc_column_text][\/vc_column][\/vc_row]\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>[vc_row][vc_column][vc_column_text css=&#8220;&#8220;] Viele KMU besitzen ihre eigene Betriebsimmobilie \u2013 vom B\u00e4cker mit dem Laden im Haus bis zum Transporteur mit eigener Lagerhalle. F\u00fcr die Unternehmensbewertung wirft dies eine Frage auf, die nicht immer eindeutig beantwortet wird: Geh\u00f6rt diese Immobilie zum Wert des Unternehmens oder muss man sie separat betrachten? 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