Immobilien bei der Unternehmensbewertung: Operativ oder nicht?

Bei der Bewertung eines Unternehmens spielt Immobilienbesitz regelmäßig eine Rolle. Dabei ist es wichtig zu bestimmen, ob diese Immobilien operativ oder nicht-operativ gebunden sind. Diese Unterscheidung hat einen großen Einfluss auf die Bewertung und den letztendlichen Wert des Unternehmens.

Operative versus nicht-operative Immobilien

Operativ gebundene Immobilien sind eng mit dem Betrieb, den operativen Angelegenheiten, des Unternehmens verknüpft. Beispiele hierfür sind ein Yachthafen, ein Golfplatz oder ein Hallenbad. Diese Vermögenswerte können nicht einfach für andere Zwecke genutzt werden, und das Unternehmen kann auch nicht ohne erhebliche Probleme an einen anderen Standort verlegt werden.

Nicht-operativ gebundene Immobilien hingegen können relativ einfach für andere Aktivitäten eingesetzt werden. Ein Büro, in dem ein Architekturbüro ansässig ist, könnte beispielsweise auch von einer Anwaltskanzlei oder einem Internetunternehmen genutzt werden. Das Unternehmen kann zudem ohne große Probleme an einen anderen Standort umziehen.

Einfluss auf die Unternehmensbewertung

Die Unterscheidung zwischen operativen und nicht-operativen Immobilien ist wichtig, da das Risiko und der Liquidationswert der Immobilien von denen des Betriebs selbst abweichen. Bei operativ gebundenen Immobilien entspricht das Risiko der Immobiliennutzung dem des Geschäftsbetriebs. Wenn beispielsweise ein Schwimmbad oder ein Golfplatz Verluste erwirtschaftet, hat dies direkten Einfluss auf den Wert der zugehörigen Immobilien. Bei einem Architekturbüro, das nicht rentabel ist, bleibt der Wert der Immobilien jedoch größtenteils vom Markt für Büroflächen abhängig.

Bewertung von operativ gebundenen Immobilien

Bei der Bewertung eines Unternehmens mit operativ gebundenen Immobilien werden die freien Cashflows des Unternehmens, oder die konsolidierten freien Cashflows, falls die Immobilien in einer separaten Gesellschaft untergebracht sind, herangezogen. Dieser Ansatz ist oft für steuerliche Zwecke notwendig und kann auch für die Bankenfinanzierung relevant sein.

In Situationen, in denen weniger klar ist, ob die Immobilien operativ gebunden sind, wie bei bestimmten Fabriken mit spezifischen Maschinenparks, ist es ratsam, einen Immobiliensachverständigen hinzuzuziehen. Dieser kann helfen festzustellen, welchen Wert die Immobilie ohne Miete oder Nutzung hätte, sowie die voraussichtliche Zeit für Verkauf oder Vermietung.

Fazit

Die Unterscheidung zwischen operativen und nicht-operativen Immobilien ist wichtig für eine präzise Unternehmensbewertung. Dies bestimmt nicht nur die anzuwendende Bewertungsmethode, sondern auch das Risikoprofil und den Liquidationswert des Unternehmens. Die Hinzuziehung eines Immobiliensachverständigen kann hierbei oft wertvoll sein, um eine fundierte und begründete Bewertung zu erhalten.